Verduurzaming en groot onderhoud wordt steeds vaker gecombineerd. Zo ook in Aalten waar twintig woningen aan de Tubantenstraat werden gerenoveerd en toekomstbestendig gemaakt. Bouwen in Gelderland sprak met de direct betrokkenen van dit project. Sandra Wennink van Woningcorporatie De Woonplaats, Inge Visser van VvEco en Laurien Lammertink van Lammertink Vastgoedzorg.
In het gesprek is al snel duidelijk dat er een klik is tussen de partijen, ondanks het feit dat men in Aalten voor de eerste maal op deze wijze samen heeft gewerkt, smaakt het nu al naar meer. En die afspraken zijn ook gemaakt. Laurien kende VvEco en De Woonplaats reeds langere tijd. Laurien: “We werken al geruime tijd als onderhoudspartner van De Woonplaats en ook kenden we vb&t VvE diensten, het moederbedrijf van VvEco, al uit eerdere projecten. Vanuit VvEco hebben wij een aanvraag ontvangen om eens mee te denken bij een complex aan de Tubantenstraat in Aalten. De aanpak van deze woningen vormt het startsein voor een intensievere samenwerking tussen deze partijen.”
Voor De Woonplaats was het Aaltense project een primeur. Sandra: “We verduurzamen veel woningen, maar bij de Tubantenstraat hebben we te maken met een VvE en zijn wij slechts één van de eigenaren. Dat vraagt een andere betrokkenheid van ons. Normaal zijn onze bewonersconsulenten of een programma manager vanaf het begin betrokken. In dit project waren we echter eerst afhankelijk van de planvorming bij de VvE en konden we pas daarna starten met het ophalen van de 70% draagvlak onder de huurders.
Inge: “Landelijk verduurzamen we jaarlijks tientallen VvE’s. We hebben veel expertise met dergelijke gemengde complexen waarin zowel huurders als eigenaren wonen. Ons belangrijkste doel is het financieel mogelijk maken van een verduurzaming en hierin alle eigenaren betrekken. We schrijven duurzaamheidsplannen, brengen in beeld welke energielabelsprongen er mogelijk zijn, vragen subsidies en/of leningen aan en zijn verantwoordelijk voor de VvE vergaderingen die nodig zijn om gezamenlijk tot een besluit te komen. Doordat we ons alleen richten op VvE’s, weten we wat er nodig is om tot besluitvormin g te komen.”
Het project
VvE Tubantenstraat bestaat uit 20 appartementen, waarvan 75% in eigendom is van De Woonplaats en 25% van particuliere eigenaren. Er is hier gekozen om noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, die al gepland stonden voor 2024, te combineren met verduurzamingsmaatregelen.
De firma Consolidated uit Raalte heeft het dak vervangen en geïsoleerd naar een RC van 6. De overige werkzaamheden zijn uitgevoerd door Lammertink. Laurien: “Qua verduurzaming werd enkel glas vervangen voor HR++ en voorzien van ventilatieroosters, werd de voordeur vervangen voor een geïsoleerde variant, is er spouwmuurisolatie in combinatie met gevelherstel uitgevoerd en is de vloer geïsoleerd.
Als aanvullende werkzaamheden zijn er mechanische ventilatiesystemen geplaatst voor woningen van De Woonplaats. De onderhoudswerkzaamheden bestonden uit schilderwerk, het toepassen van Ventistone neuslatten en het plaatsen van nieuwe stalen balustrades in plaats van hout. Daarnaast hebben we een kleurwijziging voor de kozijnen van donkergroen naar wit doorgevoerd. Dit verlengt de onderhoudscyclus en geeft het gebouw een eigentijdse uitstraling. De houten ramen zijn vervangen door hardglazen klepramen. Ook de kleuraanpassing van groen naar antraciet levert hier een bijdrage aan.
Dit levert een lagere investering en geen onderhoud aan houten raam in de toekomst. Een winstpunt qua beheerskosten.”
Inge licht toe dat het belangrijk is om in VvE’s met een vaste groep specialisten te werken. “Het werken met VvE’s vraagt een andere inzet en betrokkenheid dan bijvoorbeeld in een complex dat volledig van De Woonplaats is.”
Laurien geeft aan: “Wij hebben een heel loyaal team collega’s met vrijwel geen verloop, waardoor wij onze opdrachtgevers zekerheid in vakkennis én kwaliteit kunnen bieden. We koppelen zelfs dezelfde vakmensen aan dezelfde opdrachtgevers. Door die langdurige samenwerking met onze opdrachtgevers leer je elkaar en de gewenste kwaliteit en resultaten goed kennen. Trainingen aan vakmensen kunnen we vervolgens aanpassen op de behoeften van de opdrachtgever. We werken veel via de RGS-methodiek, waarbij we complexen langdurig in onderhoud hebben. Het is extra bijzonder en leuk wanneer onze vakmensen meerdere onderhoudscycli aan hetzelfde complex werken. Complexen gaan daardoor echt een beetje ‘eigen’ voelen.
Dat wij zo’n loyaal team hebben, komt onder andere doordat wij een echt familiebedrijf zijn waar mensen zich gezien en gehoord voelen. Ook focussen wij ons op opdrachtgevers in eigen regio, zodat onze collega’s zo’n min mogelijk reistijd hebben. Daarnaast investeren wij veel in het behoud van collega’s, door onder andere het aanbieden van bedrijfsfitness, trainingen, bijzondere uitjes, en natuurlijk onze 1-op-1 nagebouwde kroeg als kantine waarin iedere vrijdag de week wordt afgesloten. Ook hebben we momenteel zes leerlingen werkzaam binnen Lammertink Vastgoedzorg. Als bestuurslid van de Schildersvakopleiding in Hengelo vind ik het belangrijk me in te zetten om onze branche voor toekomstige vaklieden zo aantrekkelijk mogelijk te maken.
Tot slot zitten we met Lammertink Isolatie letterlijk onder één dak, ondanks het feit dat we twee onafhankelijke bedrijven zijn. Dit geeft ons wel de kans snel te schakelen, kennis te delen en onze opdrachtgevers volledig te kunnen ontzorgen in hun verduurzamingsvraagstukken.”
Financieel haalbaar
Om alles ook financieel haalbaar te maken speelt VvEco een cruciale rol. Inge: “Om de bewoners mee te krijgen hebben we bij de Tubantenstraat op een warme zomeravond een bewonersbijeenkomst georganiseerd. Deze avond was zowel voor huurders als eigenaren. Er was van ieder specialisme iemand aanwezig zodat technische en specifieke vragen gelijk beantwoord kunnen worden. Wij merken dat dit vertrouwen wekt bij de bewoners en hierdoor snel de 70% draagvlak bij de huurders kon worden opgehaald. De eerste akkoordverklaringen werden ter plekke getekend. De VvE vergadering was daarna slechts een formaliteit, alle eigenaren stemden in. Het valt en staat met een begrijpelijk, duidelijk verhaal.” Sandra: “We zijn hierin gezamenlijk opgetrokken en zijn enthousiast over zowel de aanpak als het resultaat. Onze bewoners reageerden erg positief. Eigenlijk verliep alles heel soepel voor ons. Het is belangrijk in zo’n proces de VvE besluitvorming en de bewonerscommunicatie op elkaar af te stemmen. Geleerde lessen nemen we weer mee in een volgend traject. En die komen er nog voldoende. We hebben een behoorlijke opgave. Tot en met 2028 heb je het al snel over honderden woningen. Zo’n samenwerking als hier smaakt duidelijk naar meer. Ook volgend jaar staan er weer diverse projecten op de planning met VvEco en Lammertink.” Inge: “Naast coördinatie en communicatie zijn we met name druk in het voortraject. In Aalten bedroeg de begroting een half miljoen euro. In dit kader hebben we een lening afgesloten van € 295.000 bij het Nationaal Warmtefonds en € 46.000 aan subsidiegeld verworven. Voor de VvE eigenaar bedraagt de VvE bijdrage stijging 50 euro voor deze verduurzaming. Daarvoor komt een aanzienlijk deel terug door een besparing op de energiekosten. De appartementen hadden gemiddeld energielabel D. De particuliere eigenaren hebben straks minimaal energielabel B. De appartementen van De Woonplaats zijn door het extra toepassen van een nieuwe mechanische ventilatie zelfs nog met meer sprongen vooruit gegaan.”
Versnellingsagenda
Voor volgend jaar staan er inmiddels alweer projecten in de planning. Daarnaast lopen er nog gesprekken om ook op middellange termijn de samenwerking voort te zetten. Sandra: “Van het Rijk hebben we een duidelijke opgave te vervullen. Er is een inspanningsverplichting om tot en met 2028 woningen van het energielabel EFG te krijgen en bij voorkeur naar minimaal label B op te tillen.
Naast onze grondgebonden woningen en eigen complexen hebben we ook honderden appartementen in VvE’s. De ervaringen die we nu in Aalten hebben opgedaan, gebruiken we weer in de vervolgprojecten.
VvEco en Lammertink Isolatie hebben in de tussentijd in Enschede een kleine VvE met slechts acht appartementen verduurzaamd. Bij deze VvE waren de kozijnen in een te slechte staat om te kunnen behouden. Hier heeft Kroon Kozijn uit Didam de kozijnen vervangen voor kunststof met triple glas. Lammertink Isolatie heeft de spouw en vloer geïsoleerd. Speciaal voor kleine VvE’s wordt in 2025 door VvEco en Lammertink een aangepast programma opgezet. Hier is landelijk heel veel behoefte aan.
Inge vertelt dat nog meer projecten zich in een vergevorderd stadium bevinden “waaronder 82 appartementen in Winterswijk, verdeeld over meerdere gebouwen.” Hier is ook een SPOR subsidie aan de orde. De Subsidieregeling procesondersteuning opschaling renovatieprojecten. Wij hebben daarvoor en subsidie aanvraag ingediend in december 2023 als eerste in heel Nederland. VvEco is momenteel nog de enige in Nederland die deze subsidie voor VvE’s heeft aangevraagd. Sandra: “Door het aanvragen van deze SPOR subsidie hebben de betreffende VvE’s in Winterswijk gezamenlijk maar liefst € 69.000 subsidie ontvangen voor de begeleiding in het verduurzamingsproces. Als de VvE’s dit bedrag niet in zijn geheel nodig hebben, dan komt de rest terug in de kas. Dit is voor iedere VvE een ongekende kans. We kijken momenteel samen met VvEco of hier nog meer van onze VvE’s gebruik van kunnen maken.”
In januari komt minister Mona Keijzer met een kamerbrief met als onderwerp een versnellingsagenda voor VvE’s. Sandra sluit af: “Binnenkort gaan we het project in Aalten evalueren en zullen we de verbeterpunten direct implementeren in de projecten die zullen volgen. In het werkgebied van De Woonplaats (Aalten, Oost-Gelre, Enschede en Winterswijk, red.) is deze versnelling alvast in gang gezet.We kijken er naar uit om met de Verenigingen van Eigenaren in gesprek te gaan en de noodzakelijke verduurzamingsprojecten op te starten.”
